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新政监管重点房企 下半年房企融资或收紧

2020-08-31 14:59 已围观196次 来源:湖南科技网 编辑:张馨予

  中国经济新闻网讯(记者 张一鸣)房企融资热情高涨,土地市场持续走高,监管层或将发布融资新政,业内认为下半年房企融资收紧或是大概率事件。
  
  住房和城乡建设部、中国人民银行近期召开重点房地产企业座谈会,会议披露,为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,人民银行、住房和城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
  
  中原地产首席分析师张大伟向本报记者分析指出,7月以来房企融资刷新历史同期纪录,融资井喷是融资规则出台的主要原因,主要避免房企过度融资,出现金融风险。近期的座谈会主要涉及了部分房企的融资,也提及了政策调控的稳定性,调控的目的是房地产市场的健康平稳。
  
  中原地产研究中心统计数据显示,8月中上旬,房地产行业信用债发行规模高达261亿元,在年内处于高位。年内房企累计已经发行债券811只合计融资额高达6242亿元。
  
  近期,受到境外债市遇冷影响,房企的境内融资规模创下新高,房企境内融资规模环比大涨近9成,而土地市场依然持续走高,成交建面基本追平去年同期,总体溢价率14.9%,依然保持年内最高水平。
  
  贝壳研究院统计整理的数据显示,8月17日-23日,房企境内外融资金额环比前一周提升15.6%。其中,境外债券规模环比大幅下降71.4%,房企新发行境内债券规模环比大幅上涨87.8%。而70个大中城市住宅用地成交规划建面累计同比下滑0.9%,基本追平去年同期,但一线城市成交楼面价累计同比增长15.5%。溢价率为14.9%,同比下滑1.4个百分点,但已是年内的连续14周溢价率保持在14%以上。
  
  虽然座谈会并没有披露房企融资管理规则的详细情况,但在座谈会召开之前,关于融资门槛提升的消息甚嚣尘上,在业内广泛流传。
  
  有媒体报道称,为控制房地产企业有息债务增长,监管层将对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理,并设置了“三道红线”,具体为剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍;以有息负债规模为融资管理操作目标,分档设定为有息负债规模增速阈值,每降低一档,上限增加5%。如果“三线”均超出阈值为“红色档”,有息负债规模不得增加;“二线”超出阈值为“橙色档”,有息负债规模年增速不得超过5%;“一线”超出阈值为“黄色档”,有息负债规模年增速不得超过10%;“三线”均未超出阈值为“绿色档”,有息负债规模年增速不得超过15%。
  
  贝壳研究院高级分析师潘浩指出,假如“三道杠”政策落地,首先土地市场降温、新房销售加速。被新规限制融资的房企有可能延迟或取消近期土地投资计划;融资收紧使房企销售回款端压力骤升,房企大概率将启动“加速销售模式”。而融资新规短期或将加速行业洗牌。中小房企受波及程度要远大于规模房企,且中小房企自身抗风险能力不足,在新规影响下,融资受限,有可能选择转让全部、部分股权或土地资源。而从长期看,去杠杆、降负债、预防系统性金融风险是确保房地产金融市场平稳健康的重要保障,房企或早或晚都将面临这一道必考题。
  
  座谈会上的信息显示,市场化、规则化、透明化的融资规则,有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期,合理安排经营活动和融资行为,增强自身抗风险能力,也有利于推动房地产行业长期稳健运行,防范化解房地产金融风险,促进房地产市场持续平稳健康发展。
  
  张大伟认为,座谈会内容只提及形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,而由于融资管理规则的具体内容暂时未公开,政策的影响要根据具体规定的制定与执行判断。
  
  潘浩强调,未来地产金融政策收紧是大概率事件。一方面,6月末中国银保监会“回头看”的动作已为下半年金融监管升级和融资收紧提前定调,随着疫情影响逐渐减弱,上半年相对宽松的金融环境逐步收紧。另一方面,上半年土地市场表现活跃,在“房住不炒”政策基调下,防止土地市场过热,防止违规资金流入房地产市场,预防高杠杆取地带来的金融风险。
  
  “三项指标分别对应整体风险、长期风险、短期风险,是对房企融资端的精准调控。而调整负债结构无论如何势在必行。去杠杆、降负债是企业发展到一定阶段必然面临的课题,也符合政府政策导向,因此调整企业发展战略,‘高负债、高杠杆、高周转’的发展模式或将逐渐退出企业战略。如果财务指标不能实现短期迅速调整,需要长期的债务结构优化。未来拆分业务板块上市、合作开发、多元化模式等为目前房企采取的长期应对风险的方式。”他说。