万科物业朱保全：物业的本质是“替业主花好钱”

2020-09-21 13:00 已围观58次来源：湖南科技网编辑：张馨予

　　中国经济新闻网讯（记者王彩娜）物业行业是如今的风口行业，但对物业的认识却不一，这个行业的本质到底是什么？9月18日，在上海举办的“Jump大会”上，万科集团合伙人、万科物业首席执行官朱保全在题为《物业的本质》演讲中给出了答案，并详细阐述了物业行业的现状、痛点、本质及解决方案。

万科物业首席执行官朱保全的演讲现场

　　对于“物业”一词，在黑石报告中是资产，在大家的语言中是“四保”，而在资本市场则是分散的市场+保安拦截+最后一百米服务。朱保全认为，城市很重要的一个数据叫容积率，物业管理是一个跟容积率非常相关的事情。而不动产有两重属性：产权属性和资产属性。在用途上，对应的是使用和租赁。用四象限图来看，单一业权会涉及FM（设施管理）和PM（物业管理），多业权下则全是PM。

　　在有了区隔后，物业的本质就清晰起来。“在一个建筑里边形成了多个业权或者多个租户的时候，在这种公共部位，电梯、楼道、大堂、绿化等事情上，需要一个第三方的人来替大家把它管起来。”朱保全比喻是“三个和尚挑水”，需要先凑份子，再请人，物业费是按套内面积计算，而支出是套外的公共面积来支出。

　　在这种关系的基础上，朱保全认为，物业公司的核心能力不是“四保”，而是游说，是专业。物业公司是用专业的能力把绿化公司、保洁公司、电梯维保公司管理好，同时需要具备跟业主对话的能力。

　　“把物业公司形容为管家，是特别准确的理解。物业的本质是替业主花好钱。物业和基金管理人（GP）一样。”朱保全认为，如果能花好钱，让业主满意，那么提高的物业费就是超额的纯收益，这是其他行业无法媲美的。“物业能在资本市场获得20-30倍的市盈率，我觉得已经超过了很多行业。”

万科物业首席执行官朱保全演讲现场

　　那么，物业行业如何获得更高的估值，它未来的机遇来自哪里？

　　“物业是个劳动密集型的行业，我们要做的就是用好基层的资源。要少一些地产利润转移，少一点商业假象，多花点钱和时间在客户和基层员工，多一点物业的真实价值创造。”朱保全坚信，这个行业的故事，不管是谁讲的，只要城市文明还在，只要多业权的容积率还在，只要人们还生活在一起，聘请一家第三方专业公司的机会就永远存在。

　　在现场问答环节，当被问到这些年，对物业本质的看法是否发生变化时，朱保全表示，“为业主实现资产的保值和增值的观点，我一直未变，它是物业最本质的东西。”

　　朱保全提到，贝壳为自己选择了两个关键词：用ACN告诉所有的中介同行，它是一家网络公司；用GTV告诉所有的网络公司它的客单价最高。“物业行业也需要新的关键词，是什么呢？一个是AUM（AssetUnderManagement），在这个量级上，万科物业我估计差不多有10万亿元；一个是COS（CustomeronService），你服务的客户是多少。我觉得这两个词是今天物业行业还很少提的。”

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