我国房地产市场正逐步回归正常

2021-11-16 11:26 已围观198次来源：湖南科技网编辑：张馨予

　　记者周雪松

　　房价走势决定于供需关系，了解房地产市场关键在于弄清供需状况。网红教授戴建业在某次采访中表示,很多研究生去湖南工作，但去了之后因为湖南的房价太高，磨灭了他们的理想，使得他们的劳动变得没有意义。虽然这话说得有点过，但却是观察楼市的一个很好视角，也引出一个问题，湖南的房价到底高不高？

　　克而瑞研究中心的研究表明，过去十年，中国大学生数量增长83%，远快于人口总量5%的增速，按增速比计算，大学生增长领先幅度达到73%。近十年大学生增速比低于60%的“缓增型”城市，共有35个，主要以一二线城市为主，包括北上广杭等城市；近十年大学生增速比介于60%-80%的“中增型”城市共有30个，主要以三线城市为主，不过湖南、成都、合肥、宁波等近十年常住人口快速增长的城市也均在列；近十年大学生增速比高于80%的“快增型”城市，共涉及35个城市，其中一二线城市中仅重庆在列。值得一提的是，在大中城市中，不少城市大学生人口增长却不如全国平均，典型如大连、哈尔滨、太原、南昌、西安、兰州、武汉、南京等，大学生人口较常住人口增速的领先幅度均不及40%。该项研究表明，城市的大学生规模增长差异对住宅市场产生一定影响，人才越多抗跌能力更强。但与此同时，我们也不难发现，除了东北和中西部城市对人才吸引力较低之外，虽然一线城市对人才吸引力较高，但北上广深近十年大学生增速均低于全国平均速度，说明高房价对一线城市留住人才还是构成一定挑战。

　　当受过高等教育的人普遍都感到买房吃力时，这个房地产市场就是一个不太健康的市场。另外，租售比由于很好地撇开了供求关系的干扰，成为判断楼市炒作程度的试金石，也是判断房价正常与否的重要指标。

　　我们应该看到，这一轮房地产市场出现回调是很正常的现象，主要原因有二：一是过去房价涨太快，导致房价太高。二是市场供应量比较大，居民房产拥有率也高。对于年轻人来说，适当的压力可以转化为动力，但如果房价的压力过大，像网红教授戴建业所说的那样，让年轻人很难在大城市里生活下去，有的人可能就会选择放弃。而从房屋总量上看，目前并不缺房子，房地产供需问题主要是结构性问题。

　　对于目前部分城市的房价回调，我们要以平常心看待，譬如，有的小区涨价300万元，降价50万元；有的涨价150万元，降价20万元，这样的降幅，从买房人的角度来说感知太弱了，而且这种回调也是很正常的，总体还是上涨的态势。根据国家统计局数据显示，9月份，全国70城新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.1%，虽然这是2015年5月份以来首次下跌，但是跌幅很小，几乎可以忽略不计。据测算，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.3%转为持平。具体从城市来看，也是有涨有跌。同比来看，9月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.3%和7.7%，二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.1%和3.0%，三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨2.3%和1.4%，不过，一二三线城市二手房价格同比涨幅比上月均呈回落走势。

　　从国家统计局公布的9月份70城新建商品住宅房价指数来看，新建商品住宅上涨城市数量27个，分城市来看，杭州、银川新房价格涨幅并列第一，其次为锦州、无锡，涨幅均不高于1%。二手房方面，天津价格涨幅领跑70城，环比涨幅为0.6%，其次为海口，环比上涨0.5%，重庆环比涨幅为0.3%，位居第三。

　　房价受供需关系支配，总体趋势呈周期性变化。目前，总的来看，房价还是有涨有跌，全国平均房价和去年同期相比仍然是上涨的，房价运行总体上依然表现平稳。回落的城市也主要是由于过去上涨太快或太高，供给大于实际需求，属于正常的回调，我国房地产市场正处于去泡沫化，倒逼供给维持供需平衡并逐步回归正常的状态。

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