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我国房地产市场正逐步回归正常

2021-11-16 11:26 已围观198次 来源:湖南科技网 编辑:张馨予

  记者 周雪松

 

  房价走势决定于供需关系,了解房地产市场关键在于弄清供需状况。网红教授戴建业在某次采访中表示,很多研究生去湖南工作,但去了之后因为湖南的房价太高,磨灭了他们的理想,使得他们的劳动变得没有意义。虽然这话说得有点过,但却是观察楼市的一个很好视角,也引出一个问题,湖南的房价到底高不高?

 

  克而瑞研究中心的研究表明,过去十年,中国大学生数量增长83%,远快于人口总量5%的增速,按增速比计算,大学生增长领先幅度达到73%。近十年大学生增速比低于60%的“缓增型”城市,共有35个,主要以一二线城市为主,包括北上广杭等城市;近十年大学生增速比介于60%-80%的“中增型”城市共有30个,主要以三线城市为主,不过湖南、成都、合肥、宁波等近十年常住人口快速增长的城市也均在列;近十年大学生增速比高于80%的“快增型”城市,共涉及35个城市,其中一二线城市中仅重庆在列。值得一提的是,在大中城市中,不少城市大学生人口增长却不如全国平均,典型如大连、哈尔滨、太原、南昌、西安、兰州、武汉、南京等,大学生人口较常住人口增速的领先幅度均不及40%。该项研究表明,城市的大学生规模增长差异对住宅市场产生一定影响,人才越多抗跌能力更强。但与此同时,我们也不难发现,除了东北和中西部城市对人才吸引力较低之外,虽然一线城市对人才吸引力较高,但北上广深近十年大学生增速均低于全国平均速度,说明高房价对一线城市留住人才还是构成一定挑战。

 

  当受过高等教育的人普遍都感到买房吃力时,这个房地产市场就是一个不太健康的市场。另外,租售比由于很好地撇开了供求关系的干扰,成为判断楼市炒作程度的试金石,也是判断房价正常与否的重要指标。

 

  我们应该看到,这一轮房地产市场出现回调是很正常的现象,主要原因有二:一是过去房价涨太快,导致房价太高。二是市场供应量比较大,居民房产拥有率也高。对于年轻人来说,适当的压力可以转化为动力,但如果房价的压力过大,像网红教授戴建业所说的那样,让年轻人很难在大城市里生活下去,有的人可能就会选择放弃。而从房屋总量上看,目前并不缺房子,房地产供需问题主要是结构性问题。

 

  对于目前部分城市的房价回调,我们要以平常心看待,譬如,有的小区涨价300万元,降价50万元;有的涨价150万元,降价20万元,这样的降幅,从买房人的角度来说感知太弱了,而且这种回调也是很正常的,总体还是上涨的态势。根据国家统计局数据显示,9月份,全国70城新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.1%,虽然这是2015年5月份以来首次下跌,但是跌幅很小,几乎可以忽略不计。据测算,9月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.3%转为持平。具体从城市来看,也是有涨有跌。同比来看,9月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.3%和7.7%,二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.1%和3.0%,三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨2.3%和1.4%,不过,一二三线城市二手房价格同比涨幅比上月均呈回落走势。

 

  从国家统计局公布的9月份70城新建商品住宅房价指数来看,新建商品住宅上涨城市数量27个,分城市来看,杭州、银川新房价格涨幅并列第一,其次为锦州、无锡,涨幅均不高于1%。二手房方面,天津价格涨幅领跑70城,环比涨幅为0.6%,其次为海口,环比上涨0.5%,重庆环比涨幅为0.3%,位居第三。

 

  房价受供需关系支配,总体趋势呈周期性变化。目前,总的来看,房价还是有涨有跌,全国平均房价和去年同期相比仍然是上涨的,房价运行总体上依然表现平稳。回落的城市也主要是由于过去上涨太快或太高,供给大于实际需求,属于正常的回调,我国房地产市场正处于去泡沫化,倒逼供给维持供需平衡并逐步回归正常的状态。